“钱宝网”非法集资真相调查 低廉资产包装成优质资产

距离张小雷自首近一月，钱宝网的神话也已落幕，但围绕着钱宝网的资产，网上却还有很多说法。尤其是张小雷在南京的两个地产项目，号称价值 200 多个亿。

真相到底如何？

近日，现代快报作了调查发现，张小雷名下两个最贵的地产项目，其实并不像他吹的那么神。张小雷就是通过把低廉资产包装成优质资产，来忽悠“宝粉”。

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江北智慧城

智慧城项目荒草遍地，人去楼空

现在通过百度搜索，还能查找到当初钱宝网关于签约项目的各类自宣稿件。其中，在南京价值最高的一个地产项目，是江北智慧城。

2016 年 10 月 13 日，某门户网站发布了一篇宣传《钱宝反哺互联网生态圈 签约市值 200 亿江北智慧城》的文章，文章写道：" 以南京江北智慧城为例，钱宝微商于 2016 年 8 月从福中集团手中拿下此产业，据悉总价只花费了十几亿元，而此项目地处江北新区核心地段，在南京地产‘高烧’不断的情况下，目前综合市值已将近 200 亿。"

根据之前的自宣稿件，江北智慧城位于江北新区。但是，现代快报记者查询发现，江北新区根本就没有 " 江北智慧城 " 这一项目，只是在望江路，有一个 " 福中 · 智慧城 " 项目。

△ " 江北智慧城 " 项目现场荒草遍地

2018 年 1 月 10 日中午，记者来到 " 福中 · 智慧城 "，大门紧闭，从一侧小门进去后，发现工地上已经荒草满地，并没有动工的迹象。塔吊、挖掘机等一些工地上的大型机械也不见踪影。工人居住的板房早已人去房空。在这个工地上，矗立着两栋大楼，玻璃幕墙已经完工，但透过玻璃记者发现，楼里堆满了建筑垃圾。

" 福中 · 智慧城 " 项目由中江国际承建。这家公司该项目负责人告诉记者，这两栋楼虽然玻璃幕墙已经建好了，外表看上去还可以，但水电和电梯还没有通，所以无法交付使用。

" 我们还被欠了不少工程款。" 这位负责人抱怨，他们已经在那边干了 5 年，从土建开始，把两栋楼建了起来。但因为欠账实在太多，2017 年 9 月开始，工人陆续撤离工地。

钱宝花了 12 亿从福中手中买下这块地

" 福中 · 智慧城 " 是否就是钱宝网宣传的 " 江北智慧城 "？这块地市值真的接近 200 亿吗？

现代快报记者从南京市国土资源局浦口分局了解到，这一地块属于南京福中都市数码科技有限公司（以下简称 " 福中都市 "）。福中都市分别于 2009 年和 2013 年分两期，拍得了这块面积为 215 亩的土地。

不过，这块地在开发使用过程中，福中都市曾经跟一家公司发生过合同纠纷。最终福中都市把智慧城的 6236.12 平方米（近 10 亩）土地转让给了这家公司。这也意味着，留在福中都市手中的土地已经不足 215 亩。

那么，这块土地又是如何跟钱宝网搭上关系的呢？记者从南京工商部门了解到，福中都市于 2017 年 7 月，进行过股东变更和法定代表人变更。其中股东变更成了上海宝瞻实业有限公司（以下简称 " 宝瞻实业 "）。而宝瞻实业的实际控制人就是张小雷。

据记者了解，宝瞻实业通过全资控股的方式，以 12 亿多的价格拿下了这块 " 福中 · 智慧城 " 的土地。

只是科研用地不得用于经营性用途

张小雷花 12 个亿拿下的 " 福中 · 智慧城 " 项目，真的能有 200 亿的市值吗？

现代快报记者从南京市规划局网站了解到，这块地的项目名称为 " 福中 IT 产业升级研发生产项目 "，用地性质为 " 生产研发用地 "。记者在南京市国土资源局浦口分局也证实了这个信息。

△福中 · 智慧城土地使用性质截图

" 生产研发用地只能用于科技研发，开发和对外销售有严格的限制条件。" 一位业内人士告诉记者。现代快报记者也查询发现，根据南京市相关规定，科技研发用地必须严格按土地出让合同约定开发建设，未经批准不得用于住宅 ( 酒店式公寓 ) 、商务办公、商业、餐饮、宾馆等经营性用途。

" 科研用地上的所有开发项目，都必须要取得科技主管部门和园区的允许。" 这位业内人士说，而且开发建设之后，50% 的物业需要自持，不能对外销售，还有 50% 的物业虽然可以对外销售，但不得销售给个人，只能销售给科技企业做办公用途，也不能预销售。

专家测算：项目开发后不亏本已经不容易

石榴询财创始人、江苏省理财协会秘书长南小鹏一直关注钱宝事件，也做过独立调查。他告诉现代快报记者，钱宝的这种自造神话，其实明眼人一眼就能看出来。" 即使按照他自我宣传的来计算，45 万平方米的建筑，按照江北最高地价计算，3 万一平方米，满打满算也才 135 亿，根本达不到他宣称的 200 亿。" 南小鹏说。

" 更关键的是，科研用地上开发的物业价格，最多只有住宅用地的三分之一。" 南小鹏分析，" 福中 · 智慧城 " 一街之隔的就是 " 正荣润锦城 " 楼盘，均价为 3 万元 /㎡。智慧城旁边有一个项目，土地性质跟福中 · 智慧城一样，也是科研用地，才八九千左右一平方米。"

在南小鹏看来，钱宝以 12 亿多拿下这块地，不会占到多少便宜，很可能会继续烂在手上。

" 福中 · 智慧城这块地确实处于江北新区的核心，很多人被张小雷的宣传迷惑了。" 南小鹏说，" 如果真的值 200 亿，福中怎么会仅以 12 亿多的价格，就把这块地卖了呢？"

老山森林公园度假村

" 能卖47个亿 " 的度假村没有任何流转价值

在南京钱宝系公司投资的地产项目中，老山森林公园度假村是第二大的项目，根据钱宝网之前的自宣稿件，这个项目位于南京江北国家新区老山国家森林公园内，毗邻亚洲最大的灵铃野生动物园，项目占地约 150 亩，地上建筑由 1 栋航空私人会所、1 栋山景酒店、47 栋独栋别墅组成。" 老山国家森林公园在 2030 年前均不再进行土地出让和房地产开发，故此项目具有不可再生、不可复制、没有竞品等三大市场特性。"" 可以实现 47 个亿的销售。" 甚至在其他场合，张小雷还宣传这个地块价值 100 多亿。

△所谓的 " 老山别墅项目 " 其实是机场用地

现代快报记者了解到，这块土地一共是 150 亩，由一家航空公司于 2006 年取得使用权。随后，这家公司按照规定，在里面建设了航空运行指挥中心、飞行公寓等 50 幢建筑。

2015 年，张小雷名下的江苏苏河实业发展有限公司（以下简称 " 苏河实业 "），花了 1.1 亿元，打算购买里面 13936.39㎡的房产物业，这些物业分属航空公司旗下的 9 个全资子公司。但由于无法办理转让，最终，张小雷又让名下的宝瞻实业以股权转让的方式，花 1.1 亿元获得了这 9 个子公司的股权。2016 年 9 月，宝瞻实业提出前期购买的物业偏僻且体量小，无法形成规模开发效益，于是又花了 1.25 亿元，购买了旁边这家航空公司 14971.9㎡的房产物业。

但购买了两年多，宝瞻实业从来没有对这些房屋进行改造和经营。

南京市国土资源局浦口分局的工作人员明确告诉记者，这块土地的使用性质属于机场用地。这位工作人员告诉记者，机场用地是没有流转价值的，不能建别墅，只能建造跟机场有关的配套设施。

低廉资产包装成优质资产忽悠 " 宝粉 "

至今仍然有不少人难以相信，钱宝系公司投资了这么多资产，尤其是有这么多“优质”的房地产资产，张小雷为什么还去自首呢？

“无论是收购福中智慧城，还是航空公司的地，其实都有一个共同点。”南小鹏分析，这些地块的土地的规划，都非高价值的住宅或商业属性，而是价格低廉，使用受限的科研、机场用地属性。张小雷在收购这些资产的时候，价格就会低非常多。等拿到地之后，张小雷又夸大事实，通过网络软文，把这些低廉资产直接高估十几倍，包装成优质资产。有些不明真相的人就容易上当，真以为钱宝系的公司有那么多钱。